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物業合同糾紛案件中,業主如何維權?

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物業合同糾紛案件中,業主如何維權?

物業合同糾紛案件中,業主如何維權?

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近年,法院受理的物業服務合同糾紛案件數量較多,隨著公民法律意識和證據意識的增強,在是否繳納物業費及如何繳納物業費的問題上,業主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據物業服務合同提出的抗辯意見,有的業主最後得到了法院的支持,有的案件卻以業主敗訴收尾。那麽在物業服務合同糾紛案件中,業主如何正當提出自己的抗辯意見呢?

 1、業主以非前期物業服務合同當事人爲由抗辯

前期物業服務合同是在業主大會還未成立時,由建設單位和物業服務企業就物業的有關事項所達成的協議。合同的簽訂主體並非業主主要是因爲小區在建設之初,面臨著入住率低等現實情況,無法成立業主大會,不能行使選聘、管理等權利,所以由建設單位代爲行使。

雖然業主並未加入前期物業服務合同的訂立過程,非合同的簽訂主體,但是該合同的內容卻是與業主的利益息息相關的,業主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂後,前期物業服務合同的規定已經包含于商品房買賣協議之中,建設單位所享有的物業服務之債權發生轉移,業主取得了這一債權,因而享有前期物業合同中的權利、同時也要履行合同中的義務,所以可以說前期物業服務合同具有涉他性的特點。故非業主本人簽訂的前期物業服務合同的效力可以追及業主,所以業主的“並非合同當事人”不能成爲抗辯理由。

2、業主以未享受或者無需接受相關物業服務爲由抗辯

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱物業服務糾紛司法解釋)第6條規定:物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務爲抗辯理由的,人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務,需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明,僅以未享受服務進行抗辯,則無法得到法院支持。

3、業主以物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主財産損失爲由抗辯

业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物業管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉,也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉。当物业服务企业未尽到安保义务时,其向业主行使物业费请求权,业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为:“未尽到安保义务”是对合同义务的不完全履行,属于违约行为;但是这一行为并非根本性违约,所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。但是这一抗辩的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务。因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任,加深物业服务关系双方的矛盾。

4、以建設單位未交付房屋爲由抗辯

《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《建築物區分所有權解釋》)第1條規定:取得建築物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定爲物權法第六章所稱的業主。故業主資格認定有兩種:一、業主基于商品房買賣合同,對專有部分進行事實上的支配和控制,即是對該部分的合法占有。在無特別約定時,買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行爲得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣,開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認後才完成交付行爲,此時無論是否辦理房屋産權登記,均視爲小區業主;二、如果已經辦理了房屋産權登記手續,即已經獲得該房屋的所有權,無論是否收到房屋鑰匙,均具有業主資格。

5、業主以物業服務企業違反維修義務爲由抗辯

维修义务主要来源于合同约定,一般约定的维修范围包括房屋本体公用设施,不包括室内部分的维修;在维修范围约定不明情况下,依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划分,建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担,业主承担专有部分的维修责任。《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。若业主可以提供证据证明物业服务方告的行为违反物業管理公约中的维修和养护义务,业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支持的。但是业主需要避免“只要小区物业出现问题就找物业服务企业”的思维。对于维护义务的承担主体,应具体情况具体分析:如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位负物业的保修义务;在保修期限届满后,专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务,物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务;小区共有部分、公共设施设备,由物业服务企业承担维修和养护义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。

6、業主以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵爲由抗辯

物業服務具有時間持續性及無法計量性,物業服務的內容、質量難以明確,一般還是以合同約定的標准衡量。對于合同約定較爲概括,則可以參考我國相關法律、法規、政策性文件作出的相關的補充性的一般標准。對于我國相關法律、法規和政策性文件也沒有補充性規定時,應該以物業服務行業的行業標准或者是小區內大多數業主認同的標准爲依據衡量。同時依據“誰主張誰舉證”的原則,舉證證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。業主證明物業服務存在瑕疵的證據主要有:一是直接證明物業服務瑕疵的證據,包括照片、視頻、錄音等;二是間接證據,包括小區其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等,但間接證據的證據效力略低,若僅存在間接證據,即無法提供完整的證據鏈以證實物業服務存在瑕疵的情況下,業主也很可能敗訴。